一、店面转租的法律基础与合同性质

店面转租，是指原承租人（转租人）将其承租的店面部分或全部再出租给第三人（次承租人）使用，由次承租人向转租人支付租金的行为。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，合法转租的前提是取得原出租人的书面同意。店面转租合同协议，既是转租人与次承租人之间权利义务的载体，也需兼顾原出租人的权益，其性质属于债权让与与债务承担的特殊形态，但并非独立的租赁合同，而是原租赁合同的从合同。

二、店面转租合同协议的核心条款

1. 当事人信息与合同标的

需明确写明转租人（甲方）、次承租人（乙方）的全称、身份证号或统一社会信用代码、联系方式。同时准确描述店面坐落位置、建筑面积、使用范围、现有装修与设施设备状况，并附平面图及清单。若店面存在共有权人，应取得其同意文件。

2. 转租期限与起止日期

转租期限不得超过原租赁合同剩余期限，且需与原合同终止日衔接。例如，原租赁期至2025年12月31日，则转租期最长至该日。协议应明确起租日、免租期（如有）、到期日，以及续租条件。若原租赁合同解除或到期不续，转租协议自动终止，次承租人不得主张继续履行。

3. 租金、押金及支付方式

明确转租租金总额、月租金单价、支付周期（月付/季付/年付）、支付日期及支付账户。押金数额、用途及退还条件需列明。同时注明物业费、水电费、燃气费、网络费、垃圾清运费等费用的承担主体，并约定逾期支付的违约金标准。

4. 原出租人同意与权利保障

合同应附原出租人出具的《同意转租证明》或原租赁合同中允许转租的条款。转租人有义务向次承租人出示原租赁合同及同意文件，并保证其真实有效。次承租人有权要求转租人协调原出租人出具书面确认，以防未来发生争议。

5. 店面用途与使用限制

明确店面可用于经营的业态、品牌及经营范围，不得擅自改变用途。次承租人应遵守相关法律法规，办理营业执照、消防许可、环保审批等证照。转租人应协助提供必要的产权证明、租赁备案等材料。

6. 装修与设施设备维护

约定是否允许次承租人装修、改造，装修方案是否需要经过转租人及原出租人书面同意。对不可移动的装修，合同终止后如何处理（无偿归转租人所有或折价补偿）。日常维护责任、维修费用承担（如水电线路、门窗、空调等）需明确划分。

7. 合同解除与违约责任

列出双方可单方解除合同的情形，如次承租人拖欠租金达X日、擅自转租、违法经营等；转租人未提供适租店面、隐瞒重大瑕疵等。违约金通常相当于1-3个月租金，并约定损失赔偿范围。同时明确因原出租人收回房屋导致合同无法履行时，转租人应退还剩余租金及押金，并承担相应责任。

8. 争议解决与通知送达

约定争议解决方式为协商、调解或向店面所在地人民法院起诉。明确双方法律文书送达地址及电子邮箱，确保通知的有效性。

三、签订店面转租合同的实务风险与防范

风险一：未获原出租人同意导致合同无效

防范：签订前务必查验原租赁合同及转租同意书，若非原件，可向原出租人电话或当面核实。并将同意转租作为合同的生效条件之一。

风险二：转租期限超过原租赁期限

防范：核对原合同的起止日期，明确转租截止日早于原合同终止日至少一个月，以便处理交接事宜。

风险三：押金与费用约定不清

防范：列出费用清单，包括押金数额、租金递增方案、水电表底数、物业费缴纳截止日，并拍照留存。

风险四：次承租人被原出租人驱逐

防范：在合同中约定，若因转租人原因导致原出租人收回店面，转租人需全额退还押金及未使用租金，并赔偿装修损失。次承租人可要求转租人提供担保或支付保证金。

风险五：转租人跑路，次承租人损失追讨困难

防范：优先选择直接与原出租人重新签订租赁合同（原承租人退出），或采用“三方协议”形式，由原出租人、转租人、次承租人共同签署，明确各方责任。

四、店铺转租合同协议范本要点

一份规范的店面转租合同协议通常包含以下章节：

• 第一条 租赁店面基本情况
• 第二条 转租期限
• 第三条 租金、押金及支付方式
• 第四条 店面交付与验收
• 第五条 店面使用与维护
• 第六条 装修与增设附属设施
• 第七条 转租与续租
• 第八条 合同解除与终止
• 第九条 违约责任
• 第十条 不可抗力
• 第十一条 争议解决
• 第十二条 其他约定
• 附件：原租赁合同、同意转租证明、店面平面图、设施清单

五、结语

店面转租合同协议并非简单的“二房东合同”，而是涉及原出租人、转租人、次承租人三方利益的复合法律关系。无论作为哪一方，都应在签约前充分调查、审慎起草，将模糊地带清晰化，风险分配合理化。建议在专业律师指导下，结合具体经营需求定制条款，并保留全部书面凭证。唯有如此，才能让店铺经营“租”得安心，“转”得合法。