一、合同范本4的定位与适用范围

商场店铺承包合同范本4是在我国商业地产租赁实践中总结出的第四代标准文本，旨在平衡商场运营方（发包方）与店铺经营方（承包方）之间的权利义务关系。与早期版本相比，范本4更注重对经营业态的管控、消防安全责任的明晰以及突发状况下的风险分担，尤其适用于中大型综合性商场中的餐饮、零售、服务类店铺。

二、合同主体与标的物条款

合同开篇应明确双方主体信息，包括名称、统一社会信用代码、法定代表人、联系方式等。对于承包标的，需详细载明店铺的坐落位置、建筑面积、套内使用面积、结构现状及交付标准。特别值得注意的是，范本4中通常约定按套内面积计算承包费，并附有平面图标示实际界限，避免因公摊面积引发争议。

三、承包费、支付周期及递增机制

承包费是合同的核心经济条款。范本4通常采用“基础承包费+营业额提成”的双轨模式，或约定固定费用并按年递增。例如，前两年固定承包费为每月每平方米XX元，第三年起按上年度商场整体销售额的增长率比例递增，但增幅上限不超过8%。支付周期一般为季度预缴，承包方需在每季度首月5日前支付。合同中还应明确发票开具义务、费用包含范围（如物业管理费是否另计），并约定欠缴费用的违约金标准，通常按日万分之五计收。

四、保证金、履约担保及其他费用

双方应约定保证金数额，通常为三个月承包费总额，用于担保合同履行。合同期满或解除后，在无违约、无欠费且店铺恢复原状的情形下，保证金应在15个工作日内无息返还。此外，范本4中可能增设履约担保条款，要求承包方提供商场认可的第三方信用担保或银行保函。水费、电费、燃气费、垃圾清运费等能源与清洁费用需单独计量并按实结算，其收费标准与缴纳方式也应在合同附件中列明。

五、店铺装修与消防审批

装修问题历来是纠纷高发区。范本4明确约定，承包方须在开工前向商场提交装修方案、施工图纸及施工方资质证明，经书面批准后方可实施。施工中不得破坏建筑主体承重结构，不得改变消防设施布局。消防系统改造需报当地消防救援机构审核，取得消防验收合格意见书后方可开业。商场有权对施工过程进行监管，但不得违规收取“装修管理费”之外的额外费用，且需明确装修垃圾清运的承担方。

六、经营范围、品牌调整与统一管理

为维护商场整体定位，合同对经营品类、品牌有严格限制。承包方不得擅自变更业种或转租、分租，如需调整品牌，必须经商场书面同意。同时，商场为举办营销活动要求承包方配合营业时间、人员礼仪、店内布置的，承包方应遵从统一管理规则，但若活动正常营业时间超过商场公布的标准，商场应给予合理的费用补偿或费用减免。

七、合同期限、免租期与续租优先权

范本4通常提供1至5年的承包期限选项，并给予一定的免租期用于装修筹备。免租期计算方式需特别留意，有的从交付之日起算，有的从开业之日起算。承包方在合同期满前3个月内可书面提出续租申请，在同等条件下享有优先续租权，但商场若有重新业态规划理由，可不予续租，此点已在范本4中以加粗字体提示。合同期满不续租的，承包方应在7日内撤场并交还店铺，逾期按每日两倍承包费支付占用费。

八、违约情形与合同解除

合同应详细列举属重大违约、商场可单方解除的情形，例如承包方连续三个月拖欠费用，或擅自停止营业超过7日，或违法犯罪被责令停业等。同时，商场若未能按期交铺、或无法提供合同约定的电力容量及给排水条件，承包方也有权解除合同。因不可抗力（如疫情等突发公共事件）致使合同无法继续履行的，双方均可提出解约，并各自承担损失。此外，范本4鼓励通过协商减免部分期间费用，而非直接触发解约，以体现公平原则。

九、争议解决与送达条款

合同应约定争议解决方式，通常为向商场所在地人民法院提起诉讼，或提交仲裁委员会仲裁。送达地址条款非常重要，双方的往来函件均按合同预留地址寄送，在诉讼阶段可视为有效送达。因此，合同信息变更时应及时书面通知对方，否则承担不利后果。

十、实务签约建议与风险防控

第一，承包方签约前应核实商场的产权性质，如属转租需查验上一级合同是否允许中转承包。第二，仔细核对附件中的平面图、设备设施清单及水电容量参数并拍照留存。第三，明确口头承诺必须写入合同或附加确认书，防止事后争议。第四，建议在合同中对“品牌调整”的审批标准作客观描述，避免商场基于主观因素随意否决。第五，双方应共同确认收铺时的房屋状况，制作交验单。一份规范的合同不仅要有效约束双方，更需为经营过程中的不确定性预设解决框架。

结语

商场店铺承包合同范本4为双方提供了较为周全的规则框架，但任何标准文本不能完全适配所有具体场景。使用该范本时，除逐条审阅外，尤其建议就当地特有政策进行专项咨询，必要时委托专业律师审核。唯有将法律规则与商业实践深度融合，方能使店铺经营行稳致远，实现商场与商家的共赢发展。