一、明确合同主体信息

起草商铺租赁协议时，首先应完整填写出租方与承租方的身份信息。若出租方为产权人，需提供房产证复印件；若为转租，则需提供原出租方同意转租的书面证明。承租方为企业的，需注明统一社会信用代码及法定代表人信息，避免主体不适格导致的合同效力问题。

二、商铺基本情况描述

应在合同中详细描述商铺的坐落地址、建筑面积、现有装修及设备状况，并注明商铺的用途（如餐饮、零售、办公等）。若属于商业综合体中的商铺，还需明确公摊面积、消防通道位置等公共配套信息。建议附件附商铺平面图，避免‘面积’争议。

三、租金、押金及支付方式

明确约定租金标准、支付周期（月/季/年）、支付账户及逾期付款的违约后果。押金数额通常为1-3个月租金，需注明押金退还条件及不计利息。此外，应明确是否包含物业费、水电费、空调费、垃圾清运费等，并约定费用的分摊方式。

四、租赁期限与免租期

写明起止日期，并约定免租期（装修期）的长短及免租起始时间。需特别关注免租期内的物业费、水电费由谁承担。如续租，需提前多少天协商并签订新合同；若不续租，应提前多少天书面通知对方，避免形成不定期租赁。

五、商铺用途及业态限制

商场或街铺通常对经营业态有限制，需在合同中明确商铺允许经营的业态范围。未经出租方同意，承租方不得擅自改变用途。若因业态不符合政府要求而无法办理营业执照，责任承担方式也应提前约定。

六、装修与设施修缮责任

明确承租方装修方案是否需要出租方书面同意，以及装修过程中不得改动主体结构。对门、窗、水电、消防设施的日常维护责任划分要清晰。通常，非因承租方原因导致的房屋主体结构维修由出租方承担，日常损耗维修由承租方承担。

七、转租与分租限制

商铺经营中常发生转租或分租情况，需约定是否允许转租。若允许，应要求转租合同需经出租方书面确认，且转租期限不得超过原租赁剩余期限。禁止承租方私自转让或分割出租，否则视为违约。

八、违约责任与合同解除

违约条款需明确延迟支付租金、擅自转租、改变房屋结构等行为的违约金标准及赔偿责任。同时，约定单方解除合同的触发条件，例如出租方未及时维修导致无法正常经营，承租方逾期支付租金超过15天等。还需注意免责条款（不可抗力）和强制停业等特殊情形的处理。

九、合同终止与迁离交接

约定合同期满或解除后，承租方应在多少天内腾空并交还商铺，恢复原状或按约定状态移交。装修残值如何处理？可约定固定装修无偿归出租方所有，移动设施由承租方带走。迟延交房应承担占用费用。

十、争议解决及其他条款

争议解决可选择仲裁或诉讼，并明确管辖地。送达地址、通知方式也应写清。合同附件包括房产证复印件、承租方身份证明等。最后双方签字盖章，注明签约日期和地点。

特别提醒：

商铺租赁协议比普通住宅复杂，建议在正式签署前，邀请专业律师审核，尤其对递增租金（通常每年递增5%-10%）、优先续租权、拆迁补偿归属等商业条款进行细致谈判。现场勘查、查验水电燃气容量同样重要。切勿轻信口头承诺，所有约定务必落入书面条款中。