商铺借用合同撰写指南：条款详解与法律要点

商铺借用合同，又称商铺使用借货合同，是指出借人将商铺无偿交付借用人使用，借用人于约定期间内返还的协议。与租赁合同不同，借用合同的核心特征在于无偿性。起草一份严谨的商铺借用合同对于避免后续纠纷至关重要。

一、合同的基本结构

一份完整的商铺借用合同通常包含以下部分：

• 首部：合同双方主体信息（名称/姓名、统一社会信用代码/身份证号、地址、联系人等）。
• 定义与标的物：明确商铺的具体位置、建筑面积、产权证号或相关权属证明，以及商铺的交付状态（如装修情况、附属设施清单）。
• 借用期限：明确起止日期，也可约定续借条件（通常需出借人同意）。
• 使用用途：限定借用商铺的合法用途，不得擅自改变。
• 费用与税费：虽为无偿借用，但借用人可能需承担物业费、水电费、日常维护费等。此部分必须清楚划分。
• 维修义务：通常约定商铺主体结构的维修由出借人负责，日常设施维护由借用人负责。
• 双方权利与义务：包括出借人的瑕疵担保（需保证商铺无权利瑕疵）及借用人的妥善保管义务。
• 违约责任：针对不按约使用、提前返还、损害商铺等情形约定违约金或赔偿方式。
• 合同终止与解除：约定提前解除的条件，如出借人自用、商铺被征收等。
• 争议解决：约定协商、调解、仲裁或诉讼的管辖法院。
• 签署页：双方签字盖章及日期。

二、关键条款撰写要点与示例

1. 标的物描述（避免模糊）

合同应明确：“甲方同意将位于【地址】的商铺（建筑面积【】平方米，产权证号【】）无偿借用给乙方使用，商铺现状及附属设施见附件清单。”

2. 借用用途条款

“乙方仅可将商铺用于【】，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途或转借、转租给任何第三方。”

3. 费用承担

因借用为无偿，但使用中产生的费用需列明：“借用期间，因使用商铺产生的水费、电费、燃气费、网络费、物业管理费（若有）等均由乙方承担。商铺的房产税、城镇土地使用税等税费依法由甲方承担。”

4. 维修与恢复

建议明确：“乙方不得对商铺进行结构性改造或破坏性装修；如需装修改造，须经甲方书面同意。合同终止时，乙方应恢复商铺原状（或按双方约定的状态返还），若造成损坏，应赔偿。”

5. 损害与风险承担

“在借用期间，商铺因乙方使用不当或管理不善造成的损失及第三方人身伤亡或财产损失，由乙方承担全部法律责任。”

6. 提前解除条款

“发生下列情形，甲方有权提前收回商铺：（1）乙方擅自改变用途或转借；（2）乙方连续【】月闲置不用；（3）因政府征收、规划等导致合同无法履行。甲方因自用需要提前收回的，应提前【】日书面通知乙方。”

7. 违约责任

“任何一方违约或违反合同约定，应向守约方支付违约金人民币【】元；违约金不足以弥补损失的，违约方还需赔偿差额。”

三、写作时的法律风险防范

1. 区分借用与租赁：若合同约定借用人支付租金（即使名义为“使用费”），则可能被认定为租赁合同，适用《民法典》关于租赁的规定（最长期限、优先购买权等）。务必避免对价。

2. 资质审查：借用人应核实商铺的权属证明，确保出借人为产权人或有合法处分权。出借人应审查借用人营业执照（若为商业经营）及实际用途合法性。

3. 安全与保险：商铺用于经营时，借用人需投保公众责任险等；合同应明确自然灾害等不可抗力造成损失的处理方式。

4. 文本备案：对于长期使用的商铺借用合同，虽无需像租赁合同一样强制备案（各地政策可能不同），但建议办理相应登记或公证以增强效力。

四、常见误区与特殊情形

• 忘记约定使用期限：未约定或约定不明时，出借人可随时要求返还，但应给对方必要准备时间。
• 忽视附属设施：对于空调、消防设施、电梯等，应明确归属和保养责任，最好制作清单并由双方签字确认。
• 转借与共同使用人：若允许其他关联方使用，应在合同中列明，防止被认定擅自转借。

总之，商铺借用合同虽“看似简单”，但为了防范潜在经济损失和诉讼风险，建议结合实际情况咨询专业律师，将关键细节落实到书面条款中。一份合格的合同是保障商业合作顺利进行的基础。